انبوه‌سازان تهران در حالی چشم‌انتظار اجرای کامل تکالیف قانونی در حوزه مسکن هستند که هزینه‌های ساخت، عوارض، تأخیرهای اداری و دشواری تأمین مالی، امکان برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری بلندمدت را محدود کرده است؛ در این میان، نقش دولت و شهرداری در اجرای احکام قانونی، تسهیل فرآیندها و ایجاد مسیر قابل پیش‌بینی برای مشارکت بخش خصوصی بیش از گذشته اهمیت پیدا کرده است.
به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران، در تهران، هزینه ساخت تنها به قیمت مصالح و دستمزد محدود نیست. زمان نیز یکی از متغیرهای تعیین‌کننده قیمت تمام‌شده است. سازنده‌ای که برای آغاز پروژه باید ماه‌ها در انتظار تعیین تکلیف ضوابط، پاسخ استعلام‌ها، صدور پروانه یا هماهنگی میان دستگاه‌ها بماند، در واقع با هزینه‌ای مواجه است که ممکن است در هیچ ردیف مشخصی از برآورد اولیه ساخت دیده نشده باشد.
تغییرات سالانه تعرفه‌ها و عوارض، نوسان قیمت مصالح و دشواری پیش‌بینی هزینه‌های آینده، امکان برنامه‌ریزی بلندمدت را محدود می‌کند.
مصوبه‌ها و تعرفه‌های شهرداری تهران نیز باید با دقت و شفافیت بررسی شوند. برای نمونه، در سال ۱۴۰۵ موضوع تغییر مبنای محاسبه عوارض صدور پروانه ساختمانی بر اساس مرغوبیت مکانی املاک مطرح شده است؛ موضوعی که می‌تواند بر هزینه صدور پروانه در مناطق مختلف شهر اثر بگذارد.
طبیعی است که هرگونه تغییر در نظام عوارض باید با اطلاع‌رسانی شفاف، ارائه مبنای محاسباتی و امکان پیش‌بینی هزینه‌ها همراه باشد. انبوه‌ساز برای ورود به یک پروژه چندساله نیاز دارد بداند هزینه‌های قانونی آن چگونه محاسبه می‌شود و تغییرات احتمالی چه اثری بر تعهدات مالی پروژه خواهد داشت؛ البته مطالبه ثبات به معنای نادیده گرفتن حقوق شهر و ضرورت تأمین منابع اداره خدمات شهری نیست. مسئله، ایجاد تعادل میان درآمدهای قانونی شهرداری و امکان استمرار فعالیت اقتصادی در بخش تولید مسکن است.
اگر عوارض و هزینه‌های قانونی به‌گونه‌ای تعیین شوند که بخش قابل توجهی از منابع پروژه پیش از آغاز ساخت جذب شود، باید درباره آثار آن بر عرضه و قیمت تمام‌شده مسکن نیز ارزیابی کارشناسی صورت گیرد.
برنامه هفتم؛ فرصتی برای بازتعریف رابطه دولت و انبوه‌سازان
قانون برنامه هفتم پیشرفت، در فصل توسعه مسکن، اهداف کمی مشخصی را برای بخش ساختمان تعیین کرده است. مطابق ماده ۴۹، تولید صنعتی ساختمان، احداث مسکن شهری، روستایی و بازسازی بافت‌های فرسوده از جمله محورهای کمی برنامه هستند. در جدول اهداف کمی این ماده، سهم تولید صنعتی ساختمان در پایان برنامه ۱۵ درصد تعیین شده و برای احداث مسکن شهری نیز هدف ۱.۵ میلیون واحد در نظر گرفته شده است.
این اهداف نشان می‌دهد که سیاست‌گذار صرفاً به افزایش تعداد واحدها توجه ندارد و ارتقای روش‌های تولید نیز در دستور کار قانونی قرار گرفته است؛ اما صنعتی‌سازی ساختمان بدون ثبات مقررات، دسترسی به تأمین مالی، امکان سفارش‌گذاری بلندمدت و حمایت از سرمایه‌گذاری در فناوری‌های نوین، به‌سادگی محقق نمی‌شود.
انبوه‌ساز برای سرمایه‌گذاری در فناوری‌های ساخت، تجهیزات و خطوط تولید، نیازمند چشم‌انداز قابل اتکا است. نمی‌توان از یک سو بر افزایش سهم صنعتی‌سازی تأکید کرد و از سوی دیگر شرایط فعالیت اقتصادی را به‌گونه‌ای رقم زد که سرمایه‌گذار نتواند بازگشت سرمایه خود را پیش‌بینی کند.
در این بخش نیز مطالبه روشن است؛ انتظار می‌رود وزارت راه و شهرسازی مشخص کند چه برنامه اجرایی و چه ابزار حمایتی برای تحقق هدف ۱۵ درصدی صنعتی‌سازی در نظر گرفته شده و بخش خصوصی چگونه می‌تواند در این برنامه مشارکت کند.
حمایت قانونی از تولید مسکن، نباید به امتیازی محدود به پروژه‌های دولتی تبدیل شود
یکی از نکات قابل توجه در قوانین جدید، پذیرش نقش بخش خصوصی در اجرای برنامه‌های مسکن است؛ در ماده ۱۱۰ برنامه هفتم، حمایت از سرمایه‌گذاری بخش غیردولتی مورد تأکید قرار گرفته و ماده ۱۱۱ نیز امکان واگذاری زمین به سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان را برای اجرای پروژه‌های حمایتی پیش‌بینی کرده است. این رویکرد می‌تواند زمینه همکاری گسترده‌تر دولت و سازندگان را فراهم کند؛ اما لازمه آن، تدوین سازوکارهایی است که مشارکت بخش خصوصی را از سطح تفاهم‌نامه و اعلام آمادگی فراتر ببرد.
انبوه‌ساز زمانی وارد پروژه می‌شود که زمین، شرایط حقوقی، مدل مالی، تعهدات طرفین، زمان‌بندی و نحوه عرضه واحدها مشخص باشد؛ در غیر این صورت حتی اگر تفاهم‌نامه‌ای امضا شود، نمی‌توان آن را معادل آغاز تولید مسکن دانست.
از سوی دیگر، نباید حمایت از انبوه‌سازان صرفاً به پروژه‌های حمایتی محدود بماند. تولید مسکن در بافت‌های شهری، نوسازی ساختمان‌های فرسوده و تأمین واحدهای متناسب با نیاز خانوارها نیز به سرمایه‌گذاری حرفه‌ای و بلندمدت نیاز دارد. سیاست حمایت از تولید باید به‌گونه‌ای طراحی شود که ضمن رعایت اولویت‌های اجتماعی و حمایت از گروه‌های هدف، ظرفیت اقتصادی و فنی سازندگان حرفه‌ای نیز حفظ شود.
وعده تولید مسکن و ضرورت پاسخ‌گویی درباره نتایج
در سال‌های گذشته، دولت‌های مختلف با هدف افزایش عرضه مسکن، برنامه‌ها و وعده‌های متعددی مطرح کرده‌اند. دولت سیزدهم با اجرای طرح نهضت ملی مسکن، هدف‌گذاری قانون جهش تولید مسکن را در دستور کار قرار داد و در ادامه نیز دولت چهاردهم بر ضرورت تکمیل پروژه‌های نیمه تمام و پیگیری تعهدات باقی‌مانده تأکید کرده است؛ با این حال، معیار ارزیابی عملکرد دولت‌ها در بخش مسکن نباید صرفاً تعداد ثبت‌نام‌کنندگان، قراردادهای منعقدشده یا پروژه‌های تعریف‌شده باشد.
آنچه برای بازار اهمیت دارد، تعداد واحدهایی است که واقعاً به مرحله ساخت رسیده، پیشرفت فیزیکی قابل تأیید داشته و در نهایت به متقاضی تحویل داده شده‌اند. گزارش‌های منتشرشده از وضعیت نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۴ نیز نشان می‌داد که میان تعداد پروژه‌های اعلام‌شده و میزان پیشرفت فیزیکی آنها فاصله قابل توجهی وجود داشته است.
گزارش‌دهی در حوزه مسکن باید مبتنی بر شاخص‌های قابل سنجش باشد، نه صرفاً اعلام آمارهای تجمیعی؛ برای نمونه، اگر قرار است از مشارکت انبوه‌سازان سخن گفته شود، باید مشخص باشد چه تعداد پروژه با مشارکت واقعی بخش خصوصی آغاز شده، چه میزان سرمایه جذب شده و چه تعداد واحد به مرحله بهره‌برداری رسیده است.
مقررات بر زمین‌مانده را چه کسی باید به جریان بیندازد؟
مسئله اصلی بخش ساختمان، کمبود شعار درباره تولید مسکن نیست؛ بلکه ضرورت تبدیل تکالیف قانونی به فرآیندهای اجرایی روشن و قابل سنجش است. ماده ۲۳ قانون جهش تولید مسکن، برای جلوگیری از اقدامات موازی و مکرر در فرآیند صدور پروانه تا سند تفکیکی حکم داده است. ماده ۱۹ همان قانون، انتشار گزارش‌های فصلی عملکرد را الزامی کرده است. مواد ۳، ۱۰، ۱۱ و ۱۲ نیز ظرفیت‌هایی برای تأمین مالی، واگذاری زمین و استفاده از اراضی مناسب فراهم آورده‌اند. برنامه هفتم هم در مواد ۴۹، ۱۱۰ و ۱۱۱، مسیرهایی برای توسعه تولید، صنعتی‌سازی و مشارکت بخش خصوصی پیش‌بینی کرده است.
وزارت کشور باید درباره نحوه اجرای ماده ۲۳ و جلوگیری از دوباره‌کاری‌های اداری پاسخی روشن بدهد و شهرداری تهران نیز باید درباره فرآیند صدور پروانه، زمان‌بندی رسیدگی به پرونده‌ها، مبنای محاسبه عوارض و امکان تسهیل فعالیت سازندگان، اطلاعات قابل ارزیابی ارائه دهد. در کنار این موارد، کمیسیون عمران مجلس نیز می‌تواند با استفاده از ظرفیت نظارتی خود، میزان اجرای تکالیف قانونی را بررسی و گزارش آن را به اطلاع افکار عمومی برساند.
مطالبه انبوه‌سازان از دولت و مدیریت شهری، الزاماً به معنای درخواست امتیاز ویژه یا چشم‌پوشی از ضوابط فنی و شهرسازی نیست. اتفاقاً تولید مسکن پایدار، بیش از هر چیز به اجرای دقیق همین ضوابط نیاز دارد؛ اما اجرای قانون باید برای همه طرف‌ها روشن، یکسان، قابل پیش‌بینی و بدون فرآیندهای موازی باشد.
اگر مقرراتی برای تسهیل تولید مسکن تصویب شده، باید آثار آن در کاهش زمان، هزینه و پیچیدگی ساخت‌وساز دیده شود. اگر حکمی قابلیت اجرا ندارد، دستگاه مسئول باید علت را اعلام و برای اصلاح آن اقدام کند.
در شرایطی که مسکن سهم بزرگی از هزینه خانوار را به خود اختصاص داده و تولید آن با دشواری‌های اقتصادی روبه‌رو است، نمی‌توان از سازنده انتظار داشت تمام هزینه ناکارآمدی‌های اداری را در قیمت تمام‌شده پروژه تحمل کند.
قانونی که اجرا نشود، نه زمین را آماده ساخت می‌کند، نه سرمایه را به حرکت درمی‌آورد و نه واحدی به بازار عرضه می‌کند. اکنون زمان آن است که کارنامه اجرای قوانین مسکن، به‌ویژه در حوزه انبوه‌سازی و در شهری مانند تهران، از پشت میزهای اداری بیرون بیاید و در معرض ارزیابی عمومی قرار گیرد.