تأمین مالی یکی از مهم‌ترین چالش‌های صنعت ساختمان، به‌ویژه در شرایط رکود تورمی، افزایش هزینه‌های ساخت و محدودیت دسترسی به منابع مالی است. در چنین شرایطی، استفاده از ابزارهای نوین بازار سرمایه می‌تواند زمینه مناسبی برای تأمین منابع موردنیاز پروژه‌های ساختمانی فراهم کند. یکی از این ابزارها، صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است که با هدف جمع‌آوری سرمایه از سرمایه‌گذاران و اختصاص آن به ساخت و تکمیل پروژه‌های ساختمانی مشخص طراحی شده است. این ابزار می‌تواند راهکاری برای کاهش وابستگی پروژه‌ها به روش‌های سنتی تأمین مالی و ایجاد فرصت‌های جدید سرمایه‌گذاری در بخش مسکن باشد.
صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نهادی مالی است که با اخذ مجوزهای لازم از سازمان بورس و اوراق بهادار، منابع مالی سرمایه‌گذاران را جمع‌آوری می‌کند و در اختیار پروژه ساختمانی تعیین‌شده در امیدنامه قرار می‌دهد. موضوع فعالیت این صندوق‌ها شامل جذب سرمایه، اجرای پروژه ساختمانی، فروش واحدهای ساخته‌شده و تقسیم عواید حاصل از فعالیت میان سرمایه‌گذاران است. در این سازوکار، سرمایه‌گذاران به‌جای خرید مستقیم یک واحد مسکونی یا مشارکت سنتی در ساخت، از طریق خرید واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق در تأمین مالی پروژه سهیم می‌شوند.یکی از مهم‌ترین مزایای این ابزار برای انبوه‌سازان، فراهم‌شدن امکان تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی، به‌ویژه پروژه‌های نیمه‌تمام، و جذب مجدد منابع از طریق افزایش سرمایه صندوق است. استفاده از این روش می‌تواند به توسعه فعالیت شرکت‌های ساختمانی، بهبود اعتبار حرفه‌ای و تقویت برند آن‌ها کمک کند.
همچنین، برخورداری از مشوق‌ها و معافیت‌های مالیاتی پیش‌بینی‌شده در قوانین مرتبط، از جمله عوامل مؤثر در افزایش جذابیت این شیوه تأمین مالی به شمار می‌رود. البته بهره‌مندی از این مزایا مستلزم رعایت ضوابط قانونی و مقررات مربوط است.مزایای صندوق‌های زمین و ساختمان تنها به شرکت‌های سازنده محدود نمی‌شود و سرمایه‌گذاران و اقتصاد ملی نیز می‌توانند از آثار مثبت آن بهره‌مند شوند. سرمایه‌گذاران امکان مشارکت در سود حاصل از ساخت و فروش واحدهای ساختمانی را به دست می‌آورند و می‌توانند از طریق سازوکارهای پیش‌بینی‌شده، واحدهای سرمایه‌گذاری خود را به فروش برسانند. از سوی دیگر، توسعه این صندوق‌ها می‌تواند زمینه هدایت پس‌اندازهای خرد مردم به پروژه‌های بزرگ ساختمانی، افزایش تشکیل سرمایه در بخش واقعی اقتصاد، تقویت عرضه مسکن و گسترش بازار اولیه تأمین مالی در بازار سرمایه را فراهم کند.شفافیت اطلاعاتی و نظارت بر عملکرد صندوق، از دیگر ویژگی‌های مهم این ابزار است. ساختار صندوق شامل ارکان اجرایی، نظارتی و تضمین‌کننده است که هر یک مسئولیت مشخصی دارند.
مدیر صندوق، مدیر ساخت و هیئت‌مدیره در بخش اجرایی فعالیت می‌کنند؛ درحالی‌که ناظر، متولی و حسابرس وظایف نظارتی را بر عهده دارند. همچنین، متعهد پذیره‌نویس و بازارگردان در چارچوب مقررات مربوط، نقش‌هایی در تضمین پذیره‌نویسی و کمک به نقدشوندگی واحدهای سرمایه‌گذاری ایفا می‌کنند. انتشار گزارش‌های دوره‌ای درباره پیشرفت فیزیکی پروژه، ارزش واحدهای سرمایه‌گذاری و وضعیت مالی صندوق نیز می‌تواند به افزایش شفافیت و اعتماد سرمایه‌گذاران کمک کند.با وجود این مزایا، راه‌اندازی و فعالیت صندوق‌های زمین و ساختمان با چالش‌هایی همراه است. طولانی‌بودن فرایند اخذ موافقت اصولی و مجوز عرضه عمومی، ضرورت انتقال قطعی زمین به نام صندوق پیش از اخذ مجوز عرضه عمومی و ناآشنایی بخشی از سرمایه‌گذاران با ماهیت این ابزار، از جمله موانع مطرح‌شده در این زمینه است.
افزون بر این، بخشی از تقاضای سنتی بازار مسکن همچنان بر خرید مستقیم واحد، پیش‌خرید یا خرید متری متمرکز است و ممکن است تمایل کمتری به خرید واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق نشان دهد. این مسائل می‌توانند روند گسترش و پذیرش این روش تأمین مالی را با محدودیت مواجه کنند.ریسک‌های مرتبط با ساخت‌وساز نیز از موضوعاتی است که باید در ارزیابی این صندوق‌ها مورد توجه قرار گیرد. افزایش هزینه‌های ساخت، کاهش ارزش دارایی‌های صندوق، تأخیر در تکمیل پروژه و افت قیمت بازاری واحدهای سرمایه‌گذاری، از جمله ریسک‌های مطرح‌شده در این سازوکار هستند. بنابراین، موفقیت صندوق صرفاً به تأمین منابع مالی وابسته نیست، بلکه انتخاب پروژه مناسب، برآورد واقع‌بینانه هزینه‌ها، مدیریت زمان‌بندی اجرا، نظارت مستمر و ارائه اطلاعات شفاف نیز در آن نقش اساسی دارند. سرمایه‌گذاران نیز باید پیش از تصمیم‌گیری، شرایط پروژه، امیدنامه و ریسک‌های احتمالی سرمایه‌گذاری را به‌دقت بررسی کنند.
صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان با صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تفاوت اساسی دارد. هدف اصلی صندوق زمین و ساختمان، تأمین مالی و اجرای پروژه ساختمانی و کسب عایدی از فروش آن پس از ساخت است؛ اما صندوق املاک و مستغلات عمدتاً بر بهره‌برداری از دارایی‌های غیرمنقول آماده و درآمدزا، از طریق اجاره و افزایش ارزش ملک، تمرکز دارد. بر اساس مقایسه ارائه‌شده در این گزارش، سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان معمولاً بلندمدت‌تر و با ریسک بیشتری همراه است؛ در مقابل، صندوق املاک و مستغلات بیشتر بر بهره‌برداری از دارایی‌های موجود تکیه دارد. ازاین‌رو، انتخاب هر یک از این دو ابزار باید متناسب با هدف تأمین مالی، ماهیت دارایی و سطح ریسک قابل‌پذیرش انجام شود.
فرایند اجرایی صندوق زمین و ساختمان از ارائه درخواست موافقت اصولی و تأیید ارکان آغاز می‌شود و پس از صدور مجوزهای لازم، ثبت صندوق به‌عنوان نهاد مالی و اخذ مجوز عرضه عمومی ادامه می‌یابد. سپس منابع سرمایه‌گذاران جمع‌آوری و پروژه اجرا می‌شود و در طول فعالیت صندوق، گزارش‌دهی و نظارت بر عملکرد آن ادامه دارد تا در نهایت، با تکمیل فرایندهای مربوط، فعالیت صندوق خاتمه یابد. این مسیر نشان می‌دهد که بهره‌گیری از ابزار مذکور نیازمند برنامه‌ریزی دقیق، آمادگی حقوقی و مالی و هماهنگی میان سازنده، ارکان صندوق و نهاد ناظر است.
در مجموع، صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان می‌تواند یکی از ابزارهای مؤثر برای تنوع‌بخشی به روش‌های تأمین مالی صنعت ساختمان و افزایش مشارکت عمومی در سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی باشد. بااین‌حال، توسعه اثربخش آن به تسهیل فرایندهای اجرایی، افزایش آگاهی سرمایه‌گذاران، تقویت اعتماد عمومی، مدیریت ریسک پروژه‌ها و ارتقای شفافیت اطلاعاتی وابسته است. برای انبوه‌سازان، بررسی امکان استفاده از این ابزار باید بر اساس ویژگی‌های پروژه، ساختار مالکیت زمین، توجیه اقتصادی، الزامات قانونی و توانایی مدیریت فرایندهای اجرایی صورت گیرد. در صورت فراهم‌شدن این شرایط، صندوق‌های زمین و ساختمان می‌توانند به‌عنوان یکی از مسیرهای تأمین مالی پروژه‌ها، در تقویت عرضه مسکن و توسعه بازار سرمایه در بخش ساختمان نقش‌آفرینی کنند.
نویسنده: مهندس مجتبی نقدی زارچ
منبع: «آشنایی با تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی از طریق صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان»، مجتبی نقدی زارچ، آبان ۱۴۰۵