رشد بی‌ضابطه تعرفه‌های خدمات زیربنایی برای انبوه سازان و بی‌توجهی دستگاه‌های خدمات‌رسان به تعهدات قانونی، نه‌تنها پروژه‌های نهضت ملی مسکن را به چالش کشیده، بلکه رکود عمیق‌تری را به بازار ساخت‌وساز تحمیل کرده است؛ بازاری که برای خروج از بن‌بست، چشم‌انتظار هماهنگی و پاسخگویی نهادهای متولی است.
به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان استان تهران؛ طرح نهضت ملی مسکن، در حالی به عنوان یکی از کلان‌ترین پروژه‌های عمرانی
دولت در جریان است که افزایش مداوم تعرفه‌های خدمات زیربنایی، به مانعی جدی در مسیر
اجرای آن تبدیل شده است. از آب و فاضلاب گرفته تا برق و گاز، رشد چندباره تعرفه‌ها
در سال‌های اخیر، فشار مضاعفی بر دوش سازندگان و انبوه‌سازان گذاشته و هزینه نهایی
ساخت را به شکل چشمگیری افزایش داده است.
این در حالی است که بسیاری از پروژه‌ها هنوز در مراحل ابتدایی هستند و
نبود شفافیت در تعرفه‌ها و رویه‌های دریافت خدمات، به بلاتکلیفی و نارضایتی دامن زده
است. گزارش پیش‌رو، با بررسی روایت‌های فعالان حوزه ساخت‌وساز، نشان می‌دهد چگونه افزایش
بی‌ضابطه تعرفه‌ها و نبود هماهنگی میان دستگاه‌های خدمات‌رسان، یکی از گره‌های اصلی
در تحقق وعده ساخت مسکن برای اقشار متوسط و کم‌درآمد شده است.
دولت در تعرفه شرکت های خدمات رسان تجدید نظر کند
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران با اشاره به افزایش تعرفه
های دستگاه های خدمات رسان برای انبوه سازان یادآور شد: در گذشته، هزینه سه انشعاب
آب، برق و گاز در پروژه‌های مسکن مهر حدود ۹۰۰ هزار تومان بود، اما امروز تنها برای آب حدود
۳۰ میلیون تومان باید پرداخت شود و برق نیز هزینه مشابهی دارد. این افزایش
چشمگیر، نیازمند بازنگری و حمایت دولت است تا تعرفه‌ها تعدیل شود.
وی گفت: اگر دولت واقعاً قصد دارد اقشار کم‌درآمد را خانه‌دار کند، باید
هماهنگی لازم را با دستگاه‌های خدمات‌رسان ایجاد کند. زیرا در نهایت، این هزینه‌های
اضافی از جیب مصرف‌کننده پرداخت می‌شود.
رهبر افزود: دولت باید در میزان تعرفه های شرکت های خدمات رسان مخصوصاً
برای مسکن حمایتی تجدید نظر کند.
ترک فعل در دستگاه‌های خدمات‌رسان؛ عامل افزایش ۳۰ درصدی هزینه ساخت
احسان فرهنگ، مدیر پروژه‌های نهضت ملی مسکن در شرکت سماسد، بر این باور
است که مشکل اصلی در اجرای پروژه‌های حمایتی نه نبود قانون بلکه اجرا نشدن آن و ترک
فعل دستگاه‌های خدمات‌رسان است.
عضو کمیته راهبردی انجمن انبوه سازان استان تهران با بیان اینکه جامعه
هدف این پروژه‌ها اقشار آسیب‌پذیر و کم‌درآمد هستند، افزود: این پروژه‌ها دارای تعرفه
عامه هستند و کمیسیون ماده ۵ نیز برای کاهش هزینه‌های ساخت، مصوباتی در
نظر گرفته است. با این حال، دستگاه‌های خدمات‌رسان شامل شرکت‌های آب و فاضلاب، برق
و گاز، علیرغم مصوبات شورای عالی مسکن، در اجرای تعهدات خود کوتاهی کرده‌اند.
وی ادامه داد: خدمات‌رسان‌ها به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ یکی نظام مهندسی
و دیگری دستگاه‌های زیرساختی شامل برق، آب، گاز و فاضلاب. براساس قانون، این دستگاه‌ها
موظف به تامین انشعابات در مراحل ساخت هستند تا هزینه نهایی کاهش یابد، اما متاسفانه
در این زمینه ترک فعل صورت گرفته که انتظار می‌رود سازمان بازرسی کشور به آن ورود کند.
برخی متقاضیان نیز در این خصوص شکایت‌هایی ثبت کرده‌اند.
به گفته وی، پروژه‌های حمایتی در دو مرحله ساخت و آماده تحویل قرار دارند
که در هر دو مرحله، به‌ویژه در بخش تامین برق، با مشکلات جدی مواجه‌اند. این در حالی
است که شرایط موجود نه‌تنها با شعار سال همخوانی ندارد بلکه به زیان اقشار هدف بوده
و قیمت تمام‌شده ساخت را افزایش داده است.
این مشاور ارشد عمرانی نماینده مجلس شورای اسلامی با اشاره به افزایش
افسارگسیخته قیمت مصالح و خدمات، افزود: نبود زیرساخت‌ها به عاملی مضاعف برای افزایش
هزینه‌ها تبدیل شده و در نهایت موجب خروج متقاضی واقعی از بازار می‌شود.
وی اضافه کرد: ادامه این روند باعث می‌شود پروژه‌ها به دست دلالان و سفته‌بازان
بیفتد که قیمت مسکن را برای مشتریان واقعی افزایش می‌دهد.
وی پیشنهاد داد: برای عبور از این بحران، لازم است توسعه‌گران و اعضای
انجمن انبوه‌سازان وارد عمل شوند.
فرهنگ ادامه داد: با حمایت دولت و تخصیص یارانه‌ها، آن‌ها می‌توانند انشعابات
را با نرخ روز تهیه کرده و زمینه ادامه ساخت پروژه‌ها را فراهم کنند.
وی گفت: خدمات‌رسان‌ها نیز باید زیرساخت‌هایی نظیر پست‌های برق و شاه‌لوله‌های
فاضلاب را تکمیل کنند که نقش مهمی در پیشبرد پروژه‌ها دارد.
مدیر پروژه‌های اقدام ملی و نهضت ملی مسکن سماسد گفت: عدم ورود خدمات‌رسان‌ها
به پروژه‌ها به طور متوسط ۲۰ تا ۳۰ درصد درصد
به هزینه ساخت می‌افزاید که این بار اضافی به اقشار کم‌درآمد تحمیل می‌شود.
تعمیقق رکود در ساخت و ساز
حسین رجبی، بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران افزایش بی‌رویه هزینه‌های
قانونی و خدماتی را به عنوان مهم‌ترین عامل رکود و کاهش سودآوری در بخش ساخت‌وساز یاد
کرد.
وی گفت: رکود بازار و افزایش بی‌رویه هزینه‌ها، سود تولیدکنندگان را به
صفر رسانده و انگیزه برای توسعه پروژه‌های جدید را از میان برده است.
بازرس انجمن انبوه سازان استان تهران افزود: صنعت ساختمان درگیر تورم
روزانه شده است؛ به‌گونه‌ای که هزینه‌ها به‌طور مداوم افزایش می‌یابد اما قیمت فروش
همچنان ثابت مانده و بازار در رکود به سر می‌برد.
وی گفت: هزینه‌های قانونی مانند انشعابات، خدمات شهرداری، عوارض نظام
مهندسی و سایر هزینه‌های مرتبط، به شکل چشمگیری افزایش یافته و این موضوع در کنار
گرانی مصالح ساختمانی، باعث شده قیمت تمام‌شده پروژه‌ها به قیمت فروش نزدیک شود و عملا
سودی برای تولیدکننده باقی نماند.
وی تاکید کرد: این وضعیت موجب شده تولیدکنندگان به‌جای توسعه پروژه‌های
جدید، صرفا به مدیریت پروژه‌های فعلی خود بسنده کنند که نتیجه آن تعمیق رکود در بخش
ساخت‌وساز است.
این فعال صنعت ساختمان در پایان تاکید کرد: تنها راه برون رفت از این
وضعیت، برنامه‌ریزی هدفمند در حوزه تامین مالی است. بهره‌گیری از روش‌های نوین همچون
انتشار اوراق، همکاری با کارگزاری‌ها و
استفاده از شیوه‌های نوین فروش، در کنار همکاری جدی بانک‌ها، می‌تواند
به‌صورت مقطعی راهگشای پروژه‌های انبوه‌سازی باشد.
دولت، تسهیل‌گر یا مانع؟
علی‌محمد جعفری واحدی، عضو کارگروه راهبردی پروژه‌های نهضت ملی مسکن،
رویکرد دولت در مواجهه با ساخت‌وساز را انتقادآمیز توصیف می‌کند و معتقد است که دولت
به جای تسهیل‌گری، با افزایش تعرفه‌ها نقش مانع را ایفا می‌کند.
وظیفه اصلی دولت در بخش ساختمان، تسهیل‌گری است نه افزایش سالانه تعرفه‌ها.
انتظار می‌رود تصمیمات دولت، چه در حوزه ساخت مسکن و چه در عملکرد دستگاه‌های خدمات‌رسان،
با هدف کاهش قیمت تمام‌شده و حمایت از تولید اتخاذ شود.
عضو کارگروه راهبردی پروژه‌های نهضت ملی مسکن در انجمن انبوه‌سازان استان
تهران افزود: متأسفانه هر سال شاهد افزایش چند برابری تعرفه‌ها هستیم که این موضوع
به‌طور مستقیم منجر به بالا رفتن قیمت ساخت و در نهایت تحمیل هزینه بیشتر به مصرف‌کننده
نهایی می‌شود.
وی اضافه کرد: در حالی که دولت باید با وضع قوانین و مقررات حمایتی، زمینه
کاهش هزینه‌های تولید مسکن را فراهم کند.
جعفری با تاکید بر اینکه این رویکرد با سیاست‌های اعلام‌شده در حوزه تولید
مسکن در تضاد است، تصریح کرد: اگر دولت متولی تولید مسکن است، باید گام اول را خود
بردارد تا سایر بخش‌ها نیز بتوانند در این مسیر همراه شوند.
جعفری گفت: در حال حاضر بخش خصوصی در انتهای زنجیره تصمیم‌گیری‌های دولتی
قرار دارد و مورد توجه کافی نیست.
عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران خاطرنشان کرد: در هر تغییری که در
کشور رخ می‌دهد، بار اصلی بر دوش بخش خصوصی می‌افتد و این شرایط موجب شده نتوانیم بخش
خصوصی موفق و پایداری داشته باشیم.
وی تاکید کرد: هدف بخش خصوصی خدمت به جامعه در کنار کسب منافع معقول و
منطقی خود است و این امر موجب رونق، پیشرفت و دستیابی دولت به سیاست های اقتصادی کلان
خود نیز خواهد شد.
حل تعارضات نیازمند برنامه ای جامع از سوی دولت
است
جعفر قرائتی ستوده، رئیس انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان
نیز از دیگر فعالانی است که با نگاه جامع‌تری به ماجرا نگاه کرد.
وی با تاکید بر لزوم تدوین برنامه‌ای جامع و مدبرانه برای حل مسائل حوزه
مسکن اظهار کرد: شرکت‌های خدمات‌رسان باید به صورت مستقل فعالیت کرده و هزینه‌های خود
را تامین و جبران کنند. وقتی ارزش پول ملی کاهش می‌یابد، طبیعتا هزینه‌های این شرکت‌ها
نیز افزایش پیدا می‌کند.
رئیس انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان اشاره به فشارهای وارده
بر سازندگان مسکن افزود: از یک سو انتظار داریم قیمت ساخت‌وساز ثابت بماند، اما از
سوی دیگر هزینه‌ها مدام در حال افزایش است. در چنین شرایطی سازنده چگونه باید هزینه‌ها
را تامین کند؟
وی گفت: واقعیت این است که هم سازندگان و هم شرکت‌های خدمات‌رسان در این
وضعیت حق دارند، و برای حل این تعارض‌ها نیاز به یک برنامه جامع و همه‌جانبه در سطح
کشور داریم. وی ادامه داد: متاسفانه بسیاری از برنامه‌ریزی‌ها در کشور بدون پشتوانه
تفکر و تعقل انجام می‌شود.
وی بیان کرد: طبق اصول اولیه، هزینه‌های مربوط به انشعابات باید خارج
از رقم قرارداد ساخت در نظر گرفته شود. اما در شرایط فعلی باید دید که چه راهکاری برای
انبوه‌سازان وجود دارد.
قرائتی گفت: این موضوع دو گروه از سازندگان را شامل می‌شود: گروهی که
برای بازار آزاد اقدام به ساخت می‌کنند و گروهی که در قالب نهضت ملی مسکن و بر اساس
قراردادهای دولتی با قیمت‌های تثبیت‌شده فعالیت دارند.
قرائتی ستوده تصریح کرد: سازندگانی که در پروژه‌های نهضت ملی با قیمت
ثابت ساخت‌وساز می‌کنند، باید هزینه انشعابات‌شان بر اساس نرخ پرداختی و با اعمال ضریب
منطقی محاسبه شود. اما برای سازندگانی که برای بازار آزاد فعالیت دارند، افزایش هزینه
انشعابات موجب بالا رفتن هزینه تمام‌شده ساخت می‌شود.
وی در پایان با اشاره به ابلاغ قانون الحاق ایران به کنوانسیون «پالرمو»
در مجلس شورای اسلامی گفت: امیدواریم با اجرای چنین قوانینی، شاهد ورود ایران به چرخه
اقتصاد بین‌الملل باشیم. این موضوع می‌تواند زمینه‌ساز جذب سرمایه‌گذاری خارجی و حل
بسیاری از مشکلات اقتصادی کشور باشد.
با مرور روایت‌های فعالان صنعت ساخت‌وساز، مشخص می‌شود که یکی از بزرگ‌ترین
موانع تحقق طرح نهضت ملی مسکن، نه کمبود منابع یا نبود اراده، بلکه ناهماهنگی و ترک
فعل نهادهای خدمات‌رسان و تصمیمات ناپایدار دولت در حوزه تعرفه‌گذاری است. اگر دولت
نقش تسهیل‌گر خود را ایفا نکند و برنامه‌ای جامع برای تنظیم روابط میان خدمات‌رسان‌ها
و انبوه‌سازان تدوین نشود، نه‌تنها وعده خانه‌دار شدن اقشار ضعیف بر زمین می‌ماند،
بلکه چرخه تولید مسکن نیز در رکودی عمیق‌تر فرو خواهد رفت.