واکنش انبوهسازان تهران به طرح مسکن استیجاری، ترکیبی از تردید و احتیاط است؛ آنها در حالی از اصل ورود دولت به بازار اجاره استقبال میکنند که معتقدند بدون تعیین مدل اقتصادی روشن، تضمین بازگشت سرمایه و شفافسازی درباره تسهیلات و نقش بخش خصوصی، این طرح بیش از آنکه به تولید واقعی واحدهای استیجاری منجر شود، در حد یک سیاست حمایتی کوتاهمدت باقی خواهد ماند.
به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان استان تهران، در هفتههای اخیر مسئولان وزارت راه و شهرسازی بارها درباره تکاپوی دولت در اجرای طرح مسکن استیجاری سخن گفتهاند؛ از برنامهریزی برای تسهیلات ویژه انبوهسازان تا تلاش برای مشارکت بخش خصوصی در تولید واحدها.
حبیبالله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه تاکید کرده است که در کوتاهمدت خرید یا تهاتر ۱۰ هزار واحد مسکونی با استفاده از املاک و داراییهای لوکس وزارتخانه در دستور کار است تا منابع حاصل صرف تامین واحدهای اجارهای برای زوجهای جوان در دهکهای پائین شود و ثبتنام این طرح تا پایان سال جاری در سامانه «تَم» آغاز خواهد شد.
طاهرخانی بهطور مشخص از تسهیلات ساخت با رقم بالاتر از نهضت ملی مسکن برای سازندگان خبر داده و گفته مذاکرات با بانک مرکزی برای نهایی کردن بسته اعتباری در جریان است تا مشارکت بخش خصوصی افزایش یابد اما گویا بانک مرکزی در برابر این تصمیم مقاومت دارد.
در همین چارچوب، طرح مهیا کردن زمین و زیرساخت توسط دولت و سپردن ساخت به انبوهسازان و خیرین نیز مطرح شده است که میتواند در مناطق بافت فرسوده و کلانشهرها اجرا شود.
اخبار زیاد، شفافیت کم
وزیر راه نیز بر این نکته تاکید کرده که منابع حاصل از فروش یا تهاتر خانههای سازمانی و واحدهای لوکس باید در خدمت طرح استیجاری قرار گیرد تا دسترسی به مسکن برای دهکهای پایین تسهیل شود.
این مجموعه اظهارات، اگرچه نشاندهنده پویایی برنامهریزی در وزارتخانه است، اما همچنان با ابهاماتی جدی روبهروست. میزان واقعی منابع تامین مالی، زمانبندی دقیق واگذاری واحدها، و تضمین مشارکت گسترده بخش خصوصی در عمل هنوز روشن نیست؛ موضوعی که مخالفان پروژه درباره آن هشدار دادهاند و بر نیاز به چارچوب اجرایی شفاف تاکید میکنند.
دولت با بخش خصوصی نشستی نداشته است
رامین گوران، رئیس انجمن انبوهسازان استان تهران در گفتگو با نویاب با اشاره به تجربههای گذشته اظهار کرد: مسکن استیجاری ایدهای تازه نیست، اما همواره بدون مدل اجرایی رها شده است.
وی ادامه داد: دولت می گوید قرار است طرح مسکن استیجاری را با بخش خصوصی پیش ببرد اما علی رغم علاقه مندی انبوه سازان، هیچ گاه نشست واقعی با انبوه سازان و سازندگان نداشته است.
به گفته وی، در بسیاری از کشورها مسکن استیجاری با محوریت بخش خصوصی و حمایت هدفمند دولتها اجرا میشود، اما در ایران، این سیاست از مسیر اصلی خود منحرف شده و هنوز چارچوب مشخصی ندارد.
این نقد در شرایطی مطرح میشود که آمارهای رسمی نشان میدهد فشار بازار اجاره به یکی از جدیترین چالشهای اقتصادی خانوارها تبدیل شده است. بر اساس دادههای مرکز آمار ایران، نرخ تورم اجارهبها در سالهای اخیر بهطور مستمر در سطوح بالای ۳۰ درصد قرار داشته و در برخی مقاطع از تورم عمومی نیز پیشی گرفته است؛ موضوعی که نشان میدهد بحران اجاره، ساختاری و عمیقتر از آن است که با مداخلات محدود کنترل شود.
۱۰ هزار واحد در برابر تقاضای میلیون
طبق برآوردهای رسمی، بازار مسکن کشور با کمبود چندمیلیونی واحد مواجه است؛ بهطوریکه حتی در اسناد بالادستی نیز از شکاف قابلتوجه میان عرضه و تقاضا سخن گفته میشود. در چنین شرایطی، هدفگذاری ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری، از نگاه فعالان صنعت ساختمان، تناسبی با ابعاد بحران ندارد.
داود بیدار، عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، معتقد است این مقیاس نمیتواند اثر ملموسی بر بازار اجاره بگذارد.
وی تاکید کرد: وقتی انبوهسازانی در کشور وجود دارند که بهتنهایی ۲۰ هزار واحد مسکونی میسازند، اینکه یک وزارتخانه بخواهد ۱۰ هزار واحد را در کل کشور تامین کند، بیشتر جنبه نمایشی دارد.
مشارکت بخش خصوصی؛ زمین بهجای نقدینگی
یکی از محورهای اصلی سخنان مسئولان وزارت راه، مشارکت بخش خصوصی در اجرای طرح مسکن استیجاری است؛ اما انبوهسازان میگویند مدل ارائهشده جذابیتی برای سرمایهگذاری ندارد.
بیدار توضیح داد: در این طرح گفته شده ۳۰ درصد قیمت واحد نقدی پرداخت میشود و مابقی از طریق واگذاری زمین یا تهاتر تامین خواهد شد. در شرایطی که پروژههای ساختمانی بهشدت وابسته به نقدینگی هستند، زمین نمیتواند جای پول را بگیرد.
تحلیل آمارهای بانک مرکزی از هزینه ساخت نیز این دیدگاه را تقویت میکند. بر اساس دادههای رسمی، سهم تسهیلات بانکی از هزینه تمامشده ساخت، در بسیاری از مناطق شهری کمتر از ۱۵ درصد است؛ رقمی که نشان میدهد ابزار اعتباری موجود، بهتنهایی قادر به تحریک جدی عرضه نیست.
طبق گزارش منتشر شده در یکی از رسانه ها سهم بخش مسکن و ساختمان از تسهیلات بانکی طی ۷ماه اول امسال به ۳.۸درصد کل تسهیلات پرداختی رسید. این میزان همچنان نسبت به سالهای اخیر، «کمترین» است و حتی در مقایسه با یکسال ۱۴۰۳ که بالای ۵درصد بود نیز کمتر است؛ هرچند سهم ۷ ماهه امسال نسبت به ۵ ماهه، در حد یکدهم واحددرصد افزایش یافتهاست.
تسهیلات بانکی؛ تکرار تجربه نهضت ملی؟
نگرانی نسبت به نقش بانکها در طرح مسکن استیجاری، بارها از سوی انبوهسازان مطرح شده است. داود بیدار با اشاره به تجربه نهضت ملی مسکن گفت: در برخی مناطق مانند جنوب تهران، تسهیلات بانکی تنها حدود ۱۰ درصد هزینه ساخت را پوشش میدهد. اگر منابع پیشبینیشده برای خرید ۱۰ هزار واحد، بهصورت تسهیلات به دهها هزار واحد در حال ساخت اختصاص مییافت، اثرگذاری آن بهمراتب بیشتر بود.
این اظهارات در حالی مطرح میشود که طبق آمار مرکز آمار ایران، سهم هزینه مسکن از سبد مصرفی خانوارهای شهری بهطور مستمر در حال افزایش است و در برخی دهکها به بیش از ۴۰ درصد درآمد ماهانه رسیده و این سهم حتی در استان تهران ۶۰درصد شده است.
سرمایهای که قفل میشود
علی محمدجعفری واحدی، دبیر کارگروه راهبری پروژههای اقدام و نهضت ملی مسکن انجمن انبوهسازان استان تهران، اگرچه اصل توجه دولت به بازار اجاره را مثبت ارزیابی میکند، اما معتقد است منطق اقتصادی طرح با واقعیت سرمایهگذاری همخوان نیست.
وی ادامه داد: سود سازنده در گردش سرمایه است، اما در این مدل، سرمایه سازنده برای حدود ۱۰ سال راکد میماند. طبیعی است که چنین طرحی با استقبال بخش خصوصی مواجه نشود.
دولت توان خرید واحد ها را ندارد
ایرج رهبر، عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان استان تهران نیز در گفتگو با این رسانه اظهار کرد: مسئله کمبود مسکن یکی از معضلاتی است که وزارت راه و شهر سازی دغدغه آن را دارد.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران افزود: کمبود مسکن از حد مجاز گذشته است و امروز با کمبود ۷ میلیون واحدی مسکن مواجه هستیم که باید بخشی از آن جبران شود.
وی گفت: در قالب قانون جهش تولید مسکن طرح هایی در دستور کار وزارت راه قرار گرفت اما آن طور که باید پیش نرفت که دولت مسکن استیجاری و اجازه داری حرفه ای را مطرح کرد.
رهبر ادامه داد: دولت پیشنهاد داده است برای خرید واحدهای مورد نیاز برای طرح مسکن استیجاری ۳۰ درصد مبلغ را نقد پرداخت کرده و مابقی را از طریق تهاتر املاک وزارت راه و شهرسازی و سازمان زمین مسکن تسویه خواهد کرد.
وی بیان کرد: پیشنهاد دیگر این بود که زمین در اختیار انبوه سازان قرار گیرد تا ساخت و ساز را انجام و طی قراردادی واحدها را اجاره دهند اما در این مدل باید تکلیف زمین و قیمت آن از همان ابتدا مشخص باشد.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استاد تهران گفت: پیشنهاد دیگر مشارکت در ساخت و ساز بود که در این مدل زمین در اختیار سازندگان قرار می گیرد و نسبت مشخصی تعیین شود اما حرکتی در این زمینه به وجود نیامده است.
وی با بیان اینکه تصدی گری دولت در خرید واحد ها و اجاره داری محرز است، انتقاد کرد: یکی از ضعف های دولت این است که از بخش خصوصی مشورت نمی گیرد و هنوز انبوه سازان توسط دولت فراخوانده نشده اند تا ببینیم قرار است این طرح چطور اجرا شود.
رهبر تاکید کرد: به نظر می رسد تامین منابع مالی و تهاتر زمین توسط دولت در طرح مسکن استیجاری بسیار سخت است.
بعید می دانم بانک ها همکاری لازم را در این طرح داشته باشند
حسین رجبی، بازرس انجمن انبوهسازان استان تهران در گفتگو با نویاب اظهار کرد: این مدل در کل دنیا مرسوم است اما در کشور ما با توجه به شرایط نابسامان اقتصادی برای پیاده کردن چنین طرح هایی باید بسیاری از مسائل را در نظر گرفت.
وی افزود: بخش خصوصی برای ورود به مسکن استیجاری باید به لحاظ اقتصادی توجیه و به لحاظ گردش سرمایه و منافع مالی برایش قابل قبول باشد چراکه باید برای ورود به پروژه سود و زیان خود را محاسبه کند.
وی ادامه داد: بعید می دانم بانک ها همکاری لازم را در این طرح داشته باشند اما اگر این همکاری رقم بخورد بهتر است که تسهیلات در اختیار انبوه سازان قرار بگیرد تا در قالب یک پکیج اقتصادی این طرح را اجرایی کنند.
رجبی گفت: طرح های این چنینی بدون مشورت و تعیین مدل درست برای همکاری با انبوه سازان به نتیجه مطلوب نمی رسد.
وی ادامه داد: دولت اگر زمین واگذار کند، تسهیلات دهد و دست از تصدی گردی بردارد و صرفا بعد نظارت و برنامه ریزی خود را تقویت کند می توانیم چشم انداز خوبی برای طرح های حمایتی مسکن مانند مسکن استیجاری پیش بینی کنیم.
وی با تاکید به اینکه بسیار مهم است که تجربه تلخ مسکن مهر و سایر طرح های حمایتی را دوباره تکرار نکنیم، پیشنهاد داد: حتی می توان این طرح را در قالب پروژه های ترکیبی پیش برد تا توجیه پذیری اقتصادی آن افزایش یابد.
مجموع اظهارات مسئولان دولتی و نقدهای انبوهسازان نشان میدهد مسکن استیجاری، در نقطه تلاقی «نیاز واقعی جامعه» و «ابهام اجرایی» قرار گرفته است. آمارهای رسمی از فشار بیسابقه بازار اجاره حکایت دارد، اما فعالان صنعت ساختمان معتقدند تا زمانی که مقیاس طرح، مدل مشارکت و سازوکار تامین مالی شفاف نشود، این سیاست نمیتواند نقش تعیینکنندهای در آرامسازی بازار اجاره ایفا کند.