سیاست‌های جزیره‌ای و نبود اراده، مسکن را به رکود تاریخی کشاند

به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان استان تهران؛ بازار مسکن ایران این روزها در رکودی عمیق و طولانی‌مدت به سر می‌برد؛ رکودی که برخلاف دوره‌های گذشته، نه تنها کوتاه نشده، بلکه به‌واسطه تورم افسارگسیخته، افزایش بی‌سابقه قیمت مصالح ساختمانی و ناترازی میان قدرت خرید مردم و قیمت فروش مسکن، شدت بیشتری یافته است که جنگ اخیر نیز مزید بر همه این علت ها شد.  ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با تشریح وضعیت موجود، از کندی اجرای طرح‌های ملی مسکن، ضعف در هماهنگی‌های بین دستگاهی و بی‌توجهی به ظرفیت بخش خصوصی انتقاد کرده و راهکارهایی برای خروج از این بحران ارائه می‌دهد.

* وضعیت فعلی ساخت‌وساز را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

بخش مسکن اکنون در رکودی عمیق قرار دارد. در دهه‌های گذشته، رونق و رکود به‌صورت سینوسی وجود داشت، اما این‌بار رکود طولانی‌تر و شدیدتر شده و از دو سال گذشته تا امروز ادامه دارد. علت اصلی این وضعیت، تورم، افزایش قیمت‌ها و بی‌تعادلی میان قدرت خرید و قیمت فروش مسکن است که در این بخش شدیدتر از سایر حوزه‌ها رخ داده است. همچنین تورم مصالح ساختمانی باعث شده هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز با توان خرید مردم همخوانی نداشته باشد.

*اجرای طرح جهش ملی مسکن تا چه اندازه موفق بوده است؟

مجلس مصوباتی برای تامین مسکن اقشار متوسط و کم‌درآمد داشت، اما این طرح طبق انتظار پیش نرفت. قرار بود سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود، اما با گذشت بیش از دو سال، کمتر از ۱۰۰ هزار واحد در دست اقدام داریم و بیش از ۸۰۰ هزار نفر در این طرح ثبت‌نام و تایید شده‌اند. روند تامین زمین و پرداخت تسهیلات بسیار کند پیش رفت و حتی به ۱۰ درصد هدف پیش‌بینی‌شده هم نرسید.

ناترازی انرژی باعث افزایش قیمت مصالح شده است. تنها در یک هفته، قیمت بتن ۱۰۰ درصد افزایش یافت. از طرفی، بسیاری از کارگران ماهر که اتباع خارجی بودند، از بازار کار خارج شده‌اند و این موضوع باعث طولانی‌شدن دوره ساخت و افزایش هزینه‌ها شده است.

*وضعیت تسهیلات بانکی در این طرح چگونه بوده است؟

در ابتدا تسهیلات ۱۵۰ میلیون تومان بود، سپس به ۳۵۰ و در نهایت به ۵۵۰ میلیون تومان رسید. این مبلغ تنها ۳۰ درصد هزینه ساخت را پوشش می‌دهد و مابقی باید از آورده متقاضی یا منابع دیگر تامین شود. اما آیا توان مالی امروز مردم اجازه می‌دهد یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان آورده پرداخت کنند؟ اکنون واحدهایی آماده تحویل هستند، اما متقاضیان توان پرداخت بیش از ۲۰۰ میلیون تومان را ندارند. علاوه بر این، هماهنگی لازم میان بانک‌ها و متقاضیان وجود نداشت و بسیاری از قراردادهای بانکی با تاخیر طولانی مواجه شدند.

*پیشنهاد انبوه‌سازان برای خروج از این وضعیت چیست؟

وظیفه دولت تنظیم‌گری است و باید تصدی‌گری را به بخش خصوصی بسپارد. انتظار داریم دولت به موضوع مسکن ورود کند و تسهیلات بانکی، بیمه و مالیات را مدیریت نماید. متاسفانه هر دستگاهی به‌صورت جزیره‌ای عمل می‌کند. ما معتقدیم باید تجربه‌های گذشته مانند طولانی‌شدن مسکن مهر را مدنظر قرار داد و با اجازه ورود سرمایه‌گذاران و سازندگان به‌صورت مشارکتی، بخشی از هزینه‌ها تامین شود.

* آیا برای سیاست‌گذاری از مشورت انبوه‌سازان استفاده می‌شود؟

بارها در جلسات مختلف این موضوع را مطرح کرده‌ایم و پیشنهاد داده‌ایم که بخشی از پروژه‌های نهضت ملی مسکن به‌صورت صنعتی و مشارکتی اجرا شود، اما تاکنون عملی نشده است. اگر اجرای این طرح‌ها سرعت نگیرد، انباشت تقاضا منجر به افزایش بیشتر قیمت‌ها خواهد شد.

*کمبود زمین تا چه اندازه بر ساخت‌وساز تاثیر دارد؟

زمین به‌اندازه کافی وجود دارد، اما مشکلات حقوقی باید حل شود. در شهرهای جدید مشکل زمین نداریم. حتی پیشنهاد داده‌ایم صنایع برای کارگران خود مسکن بسازند که این اقدام هم بهره‌وری را افزایش می‌دهد و هم بخشی از هزینه‌ها را کاهش می‌دهد. فعالان اقتصادی نیز استقبال کرده‌اند، اما روند اجرایی کند است.

*صنعتی‌سازی چه نقشی در کاهش هزینه و افزایش سرعت ساخت دارد؟

ایران از نظر توان فنی و مهندسی رتبه بالایی و حتی سوم دنیا قرار دارد. صنعتی‌سازی باعث افزایش کیفیت، سرعت عمل و جلوگیری از خواب سرمایه می‌شود. با تغییر دولت ها نباید طرح ها تغییر یابد و باید طرح راهبردی و جامع وجود داشته باشد.

در برنامه هفتم توسعه عنوان شده که باید 15 درصد صنعت ساختمان صنعتی سازی باشد. ما به این حوزه ورود کرده ایم البته تحریم ها آزار دهنده است. اکنون از ماشین آلات دهه نود استفاده می کنیم و تعمیرات آنها بسیار زیاد است.

صنعتی سازی کار کیفی و فنی بهتری را تحویل می دهد و سرعت عمل را افزایش می دهد لذا باعث می شود از خواب سرمایه جلوگیری شود.

قصد داشتیم در نهضت ملی طرح هایی را به صورت صنعتی بسازیم اما پاسخی دریافت نکردیم و این بروکراسی ها خود مانع هستند.

*سیاست‌های مالیاتی چقدر به عرضه مسکن کمک کرده است؟

مالیات بر خانه‌های خالی در عمل تاثیر چندانی نداشته و حتی به اندازه ۱۰ درصد هم موثر نبوده است. بانک‌ها که باید سالانه ۳۰ درصد سرمایه خود را افزایش دهند، وارد ساخت‌وساز شده‌اند و مانع کاهش قیمت واحدها می‌شوند. همچنین مالیات خانه‌های خالی را هم پرداخت نکرده‌اند.