به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان استان تهران، در شرایطی که بازار مسکن با کمبود عرضه، افزایش قیمت و فشار مضاعف بر تقاضای مصرفی مواجه است، نشانههای تازهای از تغییر رفتار سرمایهگذاران ساختمانی دیده میشود. نشانههایی که حکایت از کاهش تمایل به سرمایهگذاری در داخل و افزایش انتقال سرمایه به بازارهای خارجی دارد. بسیاری از کارشناسان معتقدند این روند صرفا واکنشی کوتاهمدت به نوسانات اقتصادی نیست، بلکه میتواند نشانهای از یک اختلال عمیقتر در محیط سرمایهگذاری بخش مسکن باشد. در گفتوگو با «حسن نظرزاده دباغ»، مدیرعامل شرکت «توسعه شهرسازی ایرانیان» و عضو انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران، ابعاد این پدیده، پیامدهای آن و راهکارهای بازسازی اعتماد سرمایهگذاران مورد بررسی قرار گرفته است.
*در ماههای اخیر، خروج سرمایه از صنعت ساختمان بیشتر به چشم میآید. این موضوع را باید یک واکنش مقطعی دانست یا یک مسأله ریشهایتر؟
اگر بخواهیم واقعبینانه نگاه کنیم، این اتفاق را نمیتوان صرفا یک واکنش کوتاهمدت به نوسانات اقتصادی دانست. خروج سرمایه از صنعت ساختمان در واقع نشانهای از بروز یک اختلال ساختاری در محیط سرمایهگذاری مسکن است.
ماهیت این صنعت بلندمدت است، پروژهها چندساله هستند و سرمایهگذار نیاز دارد که در طول زمان بتواند متغیرهای اقتصادی، مقررات و حقوق مالکیت خود را تا حد قابل قبولی پیشبینی کند. وقتی یک سرمایهگذار حرفهای که سالها در این حوزه فعالیت کرده، تصمیم میگیرد سرمایه خود را به خارج از کشور منتقل کند، در واقع دارد پیام میدهد که سطح اعتمادش به آینده محیط کسبوکار داخلی کاهش یافته است.
*این کاهش اعتماد چه تاثیری بر روند تولید مسکن در کشور میگذارد؟
اثر آن مستقیم و البته تدریجی است. در گام اول، سرمایهگذاری در پروژههای جدید کاهش پیدا میکند و تیراژ ساخت سالانه افت میکند. بعد از آن، شرکتهای حرفهای مقیاس فعالیت خود را کوچک میکنند یا حتی از بازار خارج میشوند.همزمان سرمایهگذاری در فناوریهای نوین ساخت و صنعتیسازی هم کاهش پیدا میکند و این یعنی کیفیت ساخت در بلندمدت آسیب میبیند. از طرف دیگر، زنجیره تامین مصالح و خدمات فنی و مهندسی هم تضعیف میشود و اشتغال مستقیم و غیرمستقیم در بخشهای وابسته کاهش پیدا میکند.نکته مهم اینجاست که ظرفیت تولید مسکن یک ظرفیت شبکهای و انباشته است. وقتی این شبکه تضعیف شود، حتی اگر بعدا سیاستها اصلاح شود، بازسازی این ظرفیت زمانبر و پرهزینه خواهد بود.
*برخی معتقدند خروج سرمایه صرفا به معنای خروج منابع مالی است. آیا واقعاً موضوع به همین سادگی است؟
اصلا. این نگاه خیلی سادهسازی شده است. سرمایهای که از صنعت ساختمان خارج میشود فقط پول نیست؛ مجموعهای از داراییهای نامشهود هم همراه آن از دست میرود.ما داریم درباره تجربه مدیریتی پروژههای بزرگ، شبکههای تامین مالی و پیمانکاری، دانش فنی و مهندسی انباشته، سرمایه انسانی متخصص و حتی برند و اعتبار حرفهای شرکتها صحبت میکنیم.در واقع، کشور در معرض از دست دادن سرمایههای مولد و حرفهای است؛ سرمایههایی که طی سالها شکل گرفتهاند و جایگزینی آنها کار سادهای نیست.
*چرا سرمایهگذار ساختمانی در کشورهای منطقه احساس امنیت بیشتری دارد؟
چون محیط سرمایهگذاری آنجا برایش قابل پیشبینیتر است. در بسیاری از کشورهای منطقه، قوانین و مقررات ساختوساز ثبات نسبی دارند، فرآیند صدور مجوز شفاف و زمانبندیشده است، نظام مالیاتی مشخص است و حمایت حقوقی از مالکیت و قراردادها جدی گرفته میشود.
علاوه بر این، سرمایهگذار میتواند سرمایه و سود خود را بهراحتی جابهجا کند و به بازارهای مالی بینالمللی دسترسی داشته باشد. در چنین فضایی حتی اگر نرخ بازده اسمی کمتر باشد، نسبت ریسک به بازده منطقیتر است. برای سرمایهگذار حرفهای، حفظ اصل سرمایه و امکان برنامهریزی بلندمدت مهمتر از سود کوتاهمدت است.
*اگر این روند ادامه پیدا کند، بازار مسکن در ۵ تا ۱۰ سال آینده با چه وضعیتی مواجه میشود؟
در این صورت، ما با یک بحران ساختاری در سمت عرضه مواجه خواهیم شد. این بحران خودش را به شکل تعمیق شکاف بین عرضه و تقاضای موثر نشان میدهد، قیمتها و اجارهبها بهصورت مستمر افزایش پیدا میکند، کیفیت ساخت بهدلیل حذف سازندگان حرفهای پایین میآید و ساختوسازهای غیررسمی و کمکیفیت رشد میکند.در کنار همه اینها، نابرابری اجتماعی در دسترسی به مسکن هم تشدید میشود. در چنین شرایطی حتی سیاستهای حمایتی دولت هم با محدودیت اجرایی روبهرو میشوند، چون بدون حضور سرمایهگذار حرفهای، افزایش تیراژ ساخت در مقیاس ملی عملا ممکن نیست.
* برای متوقف کردن این روند و بازگرداندن سرمایهها چه اقداماتی ضروری است؟
اینجا دیگر با راهحلهای مقطعی نمیشود جلو رفت و نیاز به اصلاحات ساختاری داریم. مهمترین اقدامات شامل ایجاد ثبات و پیشبینیپذیری در سیاستهای اقتصادی و مقررات ساختوساز، اصلاح نظام تامین مالی مسکن و تقویت ابزارهای مالی بلندمدت، تسهیل صدور مجوزها و کاهش بوروکراسی، تضمین حقوق مالکیت و اجرای موثر قراردادها و همچنین حمایت هدفمند از فناوریهای نوین و صنعتیسازی است.در نهایت، مهمترین مسئله بازسازی اعتماد سرمایهگذاران حرفهای است.
اگر این اعتماد برنگردد، هر برنامهای برای افزایش تولید مسکن روی کاغذ باقی میماند.خروج سرمایه از صنعت ساختمان فقط یک مسئله اقتصادی نیست؛ نشانهای از کاهش اعتماد فعالان حرفهای به محیط سیاستگذاری در حوزه مسکن است. اگر امروز برای اصلاح این وضعیت اقدام نشود، هزینههای اجتماعی و اقتصادی آن در سالهای آینده بسیار سنگینتر خواهد بود.