به گفته امیر اکبرزاد، توسعه گر صنعت ساختمان نشانه رسیدن نسبت «ریسک به بازده» به نقطه هشدار است؛ جایی که بیثباتی اقتصادی، قوانین متغیر و سود پایین، سازندگان را به سمت بازارهای باثباتتری مانند ترکیه و امارات متحده عربی سوق داده و در صورت تداوم، به کاهش ساختوساز و تشدید کمبود عرضه مسکن در داخل منجر خواهد شد.
به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان استان تهران، مهاجرت سرمایه از صنعت ساختمان، آرام و بیصدا اما پیوسته، در حال تبدیل شدن به یکی از مهمترین متغیرهای اثرگذار بر آینده بازار مسکن است. روندی که نهتنها جریان تولید را کند میکند، بلکه کیفیت و مقیاس ساختوساز را نیز تحتتأثیر قرار میدهد. در شرایطی که هزینههای پیشبینیناپذیر، بیثباتی مقررات و کاهش بازده واقعی سرمایهگذاری، وزن ریسک را برای فعالان این حوزه سنگینتر کرده، بازارهای باثباتتر منطقه از ترکیه تا امارات متحده عربی به مقاصد جذابتری برای سرمایهگذاران ساختمانی تبدیل شدهاند. مسیری که در صورت تداوم، میتواند به کاهش تیراژ ساخت، تضعیف تولید حرفهای و تشدید شکاف عرضه و تقاضای مسکن در سالهای پیشرو منجر شود. در همین چارچوب، خبرنگار نویاب در گفتوگویی با امیر اکبرزاد، رئیس هیئتمدیره گروه ساختمانی «تربت پاک» و عضو انجمن انبوه سازان استان تهران، به بررسی ابعاد این روند و پیامدهای آن برای آینده بازار مسکن پرداخته است.
*در سالهای اخیر خروج سرمایهگذاران صنعت ساختمان به خارج از کشور افزایش بیشتری داشته، بفرمایید که این موضوع چه هشداری میدهد؟
این روند معمولا چهار نشانه اصلی دارد: کاهش اعتماد به ثبات اقتصادی و مقرراتی، افزایش ریسک سیاستگذاری شامل تورم، مالیاتهای غیرقابل پیشبینی و تغییر ضوابط شهری، کاهش سود واقعی نسبت به ریسک و انتقال سرمایه از تولید به سمت حفظ ارزش پول.
وقتی سازنده ترجیح میدهد در خارج از کشور پروژه اجرا کند، یعنی نسبت ریسک به بازده در داخل به نقطه هشدار رسیده است. این پدیده صرفا خروج پول نیست؛ با خروج سرمایهگذار حرفهای، تجربه، شبکه ارتباطی، برند و مدیریت پروژه هم از کشور خارج میشود.
*اگر روند خروج سرمایه ادامه پیدا کند، چه اثری بر ظرفیت تولید مسکن در داخل کشور خواهد گذاشت؟
ادامه این وضعیت باعث کاهش تیراژ ساختوساز سالانه، افت سرمایهگذاری در پروژههای میانمقیاس و بزرگ، افزایش سهم سازندگان خرد و غیرحرفهای و کند شدن نوسازی بافتهای فرسوده میشود.» به گفته وی، در چنین شرایطی عرضه مسکن از تقاضای واقعی عقب میماند و شکاف عرضه و تقاضا تشدید خواهد شد که نتیجه آن فشار مضاعف بر قیمت و اجاره است.
*آیا میتوان گفت صنعت ساختمان ایران در حال از دست دادن سرمایههای مولد و حرفهای خود به نفع بازارهای خارجی است؟
اگر روند فعلی پایدار بماند، بله؛ بهصورت تدریجی. سرمایهگذار حرفهای فقط سرمایه مالی نیست، بلکه دارای سیستم مدیریتی، تیم فنی آموزشدیده، استاندارد کیفی و برند است و با انتقال این مجموعه به بازارهایی مانند ترکیه، امارات متحده عربی یا کشورهای اروپای شرقی، در واقع بخشی از ظرفیت تولید حرفهای کشور جابهجا میشود.
در مقایسه با بازارهای منطقه، چه مزیتهایی وجود دارد که باعث میشود سرمایهگذار ایرانی در آن کشورها احساس امنیت و سودآوری بیشتری کند؟
وی درباره جذابیت بازارهای منطقه برای سرمایهگذاران ایرانی گفت: ثبات نسبی قوانین مالکیت، امکان فروش دلاری، دسترسی به نظام بانکی بینالمللی و شفافیت مالیاتی از جمله دلایلی است که موجب شده سرمایهگذار ایرانی در برخی کشورها احساس امنیت بیشتری کند.
در برخی از این بازارها، تورم بخش مسکن منطبق بر تورم سایر بازارهاست و حتی در امارات به دلیل سهولت جذب سرمایه ملکی، رشد جلوتر هم دیده میشود.
*اگر این روند مهار نشود، در افق ۵ تا ۱۰ سال آینده با چه بحران عرضه مسکن در داخل مواجه خواهیم شد؟
در صورت مهار نشدن این روند، با بحران جدی کمبود عرضه مسکن و جهشهای قیمتی ساختاری مواجه خواهیم شد.