۱۵ صاحبنظر اقتصادی از جمله رامین گوران رئیس انجمن و حجت اله عزیزی عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران، در نظرسنجی «دنیایاقتصاد» احتمالات پیشروی بازار مسکن را تحلیل کردند.
آینده قیمتها در بازار مسکن، به دنبال تشدید مجدد «تنش نظامی»، دستکم برای دو گروه از ذینفعان این بخش بیشتر از همیشه غیرقابل تشخیص شده است. زوجهای اجارهنشین در مواجهه با «اوجگیری ابهامات نسبت به آینده جنگ» نمیدانند چه زمانی میتوانند «پساندازهای خود در بازارهای دارایی» را به خانهاول تبدیل کنند. فعالان ساختمانی نیز در همین فضای مهآلود پروژههای خود را نیمهکاره گذاشتهاند. در این شرایط، شناسایی نیروهای اصلی جهتدهنده به رفتار متغیرهای کلیدی بخش مسکن میتواند سناریوهای احتمالی درباره تحولات کوتاهمدت و میانمدت در بازار ملک را مشخص کند. به همین منظور، گروه مسکن روزنامه «دنیایاقتصاد» با نظرسنجی از ۱۵اقتصاددان، صاحبنظر اقتصاد مسکن و کارشناس بخش ساختمان به تحلیل و بررسی «بازیگردانان کلیدی بازار ملک در شرایط فعلی» پرداخته است. چکیده نظرات نشان میدهد، ۷پارامتر سیاسی و اقتصادی طی ماههای آینده رفتار بازار مسکن را تحتتاثیر قرار میدهد، اما «با جنگ یا بدون جنگ»، این رکود معاملاتی ادامه دارد. همچنین اکثر صاحبنظران نسبت به «جهت تغییرات قیمت در بازار مسکن تهران» هم نظر هستند.
فرید قدیری: فضای بازار مسکن نسبت به همین یک ماه پیش، «مهآلودتر» شده و درحالیکه از ۲۷خردادماه با امضای الکترونیکی «تفاهم» ایران و آمریکا انتظار میرفت «بزرگترین ریسک» موثر روی رفتار بازارهای دارایی از جمله ملک به سمت «فروکشکردن» تغییر جهت دهد، اما نهتنها تنش کاهش نیافت که «حملاتهوایی» به زیرساختها در شهرهای استانهای جنوبی شروع شد. این نوسان شدید «ریسک جنگ» از یکسو «ابهام نسبت به آینده قیمت مسکن» را زیاد کرده و از سوی دیگر معمای «نحوه واکنش متغیرهای بخش مسکن و ساختمان به جنگ فراگیر یا حصول توافق» را شکل داده است.
گروه مسکن روزنامه «دنیایاقتصاد» از حدود دو هفته پیش، برای پاسخ به این سوال یک نظرسنجی از اقتصاددانان صاحبنظر در بخش مسکن و همچنین کارشناسان این بخش را آغاز کرد. با توجه به فرآیند زمانبر دریافت نظرات و تحلیلها، گزارش زیر پاسخ ۱۵کارشناس اقتصادی به پرسش درباره «آینده بازار مسکن» است.
شرکت کنندگان در نظرسنجی برحسب اینکه «ریسک جنگ» طی ماههای آینده در کدام یک از مسیرهای «تشدید حملات دوطرفه» یا «بازگشت به مسیر توافق از مبدأ تفاهم خرداد» قرار بگیرد، تحلیلهای خود را درباره «روند کوتاهمدت و میانمدت» قیمت مسکن، نبض معاملات خرید و همچنین نبض سرمایهگذاری ساختمانی ارائه کردهاند. چکیده نظرات نشان میدهد، در صورت «جنگ فراگیر» شبیه حملات ۱۲روزه و ۴۰روزه، معاملات ملک در کوتاهمدت «مکث» میکند و نبض «قیمتپیشنهادی» مسکن نیز کند میشود؛ اما «قیمت قطعی» بهخاطر مقاومتی که از سمت نیروی بنیادی مثل تورم عمومی، رشد نقدینگی و تورم ساخت بروز میدهد، امکان کاهش پیدا نمیکند. در میانمدت اما نبض مسکن از واکنش بازارهایی مثل دلار، طلا و سهام اثر خواهد گرفت. در عین حال، در حالت «جنگفراگیر» بسته به اینکه تعطیلی احتمالی بازارها شبیه جنگ ۴۰روزه طولانی شود یا خیر، نبض قیمت مسکن و معاملات آپارتمان میتواند تند شود.
«بازگشت به مسیر توافق» و «توقف حملات به استانهای جنوبی» نیز موقعیت بازار مسکن را از «پناهگاه اصلی» سرمایهها تغییر خواهد داد؛ اما همچنان احتمال «افت قیمت اسمی» پایین است؛ درحالیکه به احتمال خیلی زیاد «قیمت واقعی» کاهش پیدا خواهد کرد. در این نظرسنجی، ۷نیرو از سمت متغیرهای سیاسی و اقتصادی بهعنوان بازیگردانهای معادلات ماههای آینده بازار مسکن معرفی شدهاند که شامل «تورم فزاینده، نقدینگی، رشد هزینه ساخت، پساندازهای طلایی دو سال گذشته افراد، سطح فعلی قیمت دلاری آپارتمان، نوسانیتر شدن ریسک جنگ و جهش زمستان سال گذشته قیمت ملک» هستند.
مهمترین مانع رونق مسکن و ساختمان
رامین گوران - رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران
با وجود امضای تفاهمنامه، هنوز نمیتوان انتظار داشت آثار آن در کوتاهمدت در بازار مسکن نمایان شود. آنچه امروز با آن مواجه هستیم، همچنان فضای ابهام و انتظار است و تا زمانی که تفاهمها به توافقات نهایی و اقدامات اجرایی تبدیل نشوند، نمیتوان درباره تاثیرات واقعی آن بر اقتصاد مسکن قضاوت کرد.
بازار مسکن بیش از هر چیز نیازمند ثبات، پیشبینیپذیری و کاهش ریسکهای اقتصادی است. در صورت نهایی شدن توافقات و ایجاد ثبات در متغیرهای کلان اقتصادی، میتوان در میانمدت و بلندمدت به بهبود فضای سرمایهگذاری، افزایش تولید و رونق ساختوساز امیدوار بود. در شرایط فعلی، رشد قابلتوجه هزینههای ساخت شامل مصالح ساختمانی، دستمزد، خدمات فنی و هزینههای تامین مالی، تولید مسکن را با چالش مواجه کرده است. در بسیاری از مناطق، پروژههای ساختمانی با کاهش سرعت اجرا روبهرو هستند و حتی در برخی نقاط، آغاز یا ادامه پروژهها عملا متوقف شده است.
از سوی دیگر، اگرچه تقاضای مصرفی برای مسکن همچنان وجود دارد، اما کاهش قدرت خرید خانوارها باعث شده است این تقاضا به تقاضای موثر تبدیل نشود. شکاف میان قیمت تمامشده تولید و توان مالی متقاضیان، یکی از مهمترین موانع رونق بازار مسکن در شرایط کنونی است. همچنین کاهش نقش نظام بانکی در تامین مالی پروژههای ساختمانی و محدود شدن دسترسی سازندگان به منابع اعتباری، فشار مضاعفی بر بخش تولید مسکن وارد کرده و روند سرمایهگذاری در این حوزه را کندتر ساخته است. بنابراین، ارزیابی آثار تفاهمنامه در شرایط فعلی زودهنگام است. باید منتظر نهایی شدن توافقات و شکلگیری آثار آن بر متغیرهای کلان اقتصاد بود. در صورت تحقق این شرایط، میتوان انتظار داشت بازار مسکن نیز در بلندمدت از ثبات اقتصادی، بهبود فضای سرمایهگذاری و افزایش تولید منتفع شود.
شرط خروج از رکود مسکن
حجت عزیزی - فعال ساختمانی و عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران
صنعت ساختمان که بهعنوان موتور محرک اقتصاد شناخته میشود و بیش از ۱۲۰صنعت را بهصورت مستقیم و غیرمستقیم با خود همراه میکند، بیش از هر بخش دیگری از نااطمینانیهای ناشی از جنگ و تنشهای سیاسی آسیب میبیند. جنگ، تنها به تخریب زیرساختها محدود نمیشود، بلکه با ایجاد شوک روانی در بازار، سرمایهگذاری را متوقف، تقاضای موثر را کاهش و هزینه تولید را افزایش میدهد.
پیامد این وضعیت، تعویق پروژههای ساختمانی، کاهش سرمایهگذاری بخش خصوصی، افت اشتغال و تعمیق رکود مسکن است. بنابراین بازسازی «اعتماد» سرمایهگذاران اهمیت دارد. ثبات اقتصادی، پیشبینیپذیری بازار، حمایت از تولیدکنندگان مصالح و تسهیل تامین مالی پروژهها، مهمترین پیششرطهای خروج صنعت ساختمان از رکود است.
مطلب کامل و اظهارات سایر کارشناسان را از صفحه دنیای اقتصاد بخوانید.