دبیر انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران، در دومین شماره از مجموعه «یادداشت توسعه‌گری» با تأکید بر نقش معماری مالی در موفقیت پروژه‌های ساختمانی، تأمین مالی را یکی از ارکان اصلی توسعه دانست و بر ضرورت طراحی ساختار مناسب سرمایه برای تبدیل پروژه به یک دارایی ارزشمند تأکید کرد.
به گزارش روابط عمومی انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران، مهدی زرقانی، دبیر انجمن در دومین شماره از مجموعه «یادداشت توسعه‌گری» نوشت:
پروژه خوب بدون معماری مالی خوب، ممکن است هرگز پروژه خوبی نشود، زمین خوب طراحی خوب و بازار خوب تنها بخشی از معادله هستند، آنچه پروژه را به یک دارایی ارزشمند تبدیل می‌کند، معماری مالی درست است. مسئله اصلی پروژه‌های خوب به خاطر مشکل تأمین مالی متوقف یا کم‌بازده می‌شوند. در بسیاری از پروژه‌ها ابتدا زمین انتخاب، طراحی انجام و ساخت آغاز می‌شود؛ اما وقتی هزینه‌ها افزایش می‌یابد یا نقدینگی کم می‌شود، پروژه با تأخیر، فشار مالی یا کاهش کیفیت مواجه می‌شود. مسئله این است که در بسیاری از پروژه‌ها، تأمین مالی بخشی از راهبرد توسعه نیست؛ بلکه یک اقدام اضطراری است.
زمین و سرمایه به‌تنهایی پروژه نمی‌سازند
بسیاری از مالکان دارایی‌های ارزشمندی دارند، اما بهترین سناریوی توسعه آن را نمی‌شناسند. در مقابل، بسیاری از صاحبان سرمایه به دنبال ورود به بازار املاک هستند، اما نمی‌خواهند مستقیماً وارد پیچیدگی‌های زمین، مجوز، طراحی، ساخت و فروش شوند. اینجا نقش توسعه‌گر شکل می‌گیرد؛ اتصال حرفه‌ای زمین به همراه سرمایه، تخصص و بازار برای خلق یک دارایی باارزش‌تر.
نگاه به سرمایه؛ فرق سازنده و توسعه‌گر
سازنده روی تمرکز بر ساخت، کنترل هزینه ساخت و تحویل پروژه تمرکز دارد؛ اما توسعه‌گر طراحی محصول و بازار، طراحی ساختار سرمایه، مدیریت کل چرخه پروژه و خلق ارزش در زمین و سرمایه را دنبال می‌کند و توسعه‌گر فقط ساختمان نمی‌سازد؛ او ارزش را در کل چرخه پروژه طراحی و مدیریت می‌کند.
پروژه خوب بدون معماری مالی خوب ممکن است هرگز پروژه خوبی نشود. پروژه می‌تواند از منابع مختلف و به شکل ترکیبی تأمین مالی شود و ترکیب این منابع متناسب با نوع پروژه، موقعیت و بازار تعیین می‌شود.
در این چارچوب، آورده مالک زمین از محل زمین و دارایی موجود، سرمایه توسعه‌گر به‌صورت آورده نقدی و غیرنقدی، سرمایه‌گذاران حقیقی یا حقوقی، تسهیلات و بدهی از سوی بانک‌ها و نهادهای مالی و پیش‌فروش یا درآمد پیشین از محل منابع حاصل از فروش آینده تأمین می‌شود.
ظرفیت‌های تأمین مالی در ایران
ظرفیت‌های قابل استفاده در پروژه‌های توسعه‌ای شامل صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه، تأمین مالی جمعی در چارچوب‌های مجاز، انتشار برخی ابزارهای بازار سرمایه مانند اوراق، سرمایه‌گذاران نهادی و سرمایه خصوصی، مشارکت با مالک یا سرمایه‌گذار خصوصی، شرکت پروژه / SPV با هدف جداسازی ریسک و شفافیت مالی، پیش‌فروش ساخت‌محور در چارچوب قوانین و صندوق‌های زمین و ساختمان با محوریت پروژه است.
پول رایگان نیست؛ حتی سرمایه خودمان نیز هزینه فرصت دارد. برای ارزیابی واقعی یک پروژه باید هزینه تأمین مالی، بهره، بازده مورد انتظار سرمایه‌گذار و زمان جذب سرمایه در محاسبات لحاظ شود و سود پروژه باید در مقابل زمان خواب سرمایه و گزینه‌های جایگزین سرمایه‌گذاری سنجیده شود.
نرخ بازده توسعه پروژه
فقط نباید پرسید: آخر پروژه چند میلیارد سود می‌کنیم؟ باید پرسید این سود در چه مدت، با چه میزان سرمایه درگیر و با چه سطحی از ریسک ایجاد می‌شود؟ در این ارزیابی، زمان پروژه، میزان سرمایه درگیر، نرخ بازده سالانه (IRR)، سطح ریسک و سناریوهای مختلف بازار باید مورد توجه قرار گیرد.
زمین‌های ارزشمندی در ایران وجود دارند که هنوز بهترین سناریوی توسعه خود را نیافته‌اند، همزمان سرمایه‌هایی نیز هستند که به دنبال پروژه‌های حرفه‌ای، شفاف و ارزآور می‌گردند. توسعه‌گر حرفه‌ای این ظرفیت‌ها را شناسایی کرده و با طراحی محصول، ساختار مالی و مدل اجرایی مناسب، آنها را به یک دارایی باارزش‌تر تبدیل می‌کند.
توسعه‌گر فقط بنا نمی‌سازد؛ ارزش می‌سازد و برای ساختن ارزش، سرمایه را هم طراحی می‌کند.