با وجود تصویب قوانین متعدد برای تسهیل تولید مسکن، انبوه‌سازان تهران همچنان با فرآیندهای طولانی اداری، دوباره‌کاری در صدور مجوزها، دشواری تأمین زمین و محدودیت منابع مالی مواجه‌اند؛ چالش‌هایی که نشان می‌دهد فاصله میان تکالیف قانونی و اجرای آنها همچنان یکی از گره‌های اصلی تولید مسکن است.
به گزارش روابط عمومی انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران، قوانین متعددی برای تسهیل تولید مسکن از حذف دوباره‌کاری‌های اداری در صدور پروانه تا تأمین زمین، زیرساخت و تسهیلات؛ تصویب شده‌اند، اما انبوه‌سازان تهران همچنان با هزینه‌های فزاینده، فرآیندهای طولانی و تصمیمات پراکنده دستگاه‌ها مواجه‌اند؛ پرسش اینجاست که چرا برخی از مهم‌ترین تکالیف قانونی بخش مسکن هنوز به مطالبه‌ای تکراری تبدیل شده‌اند؟
در بازار مسکن ایران، گاهی فاصله میان آنچه قانون مقرر کرده و آنچه سازنده در عمل تجربه می‌کند، به اندازه فاصله میان یک زمین آماده ساخت و یک پروژه متوقف‌شده است. روی کاغذ، تولید مسکن باید از حمایت سیاست‌گذار، تسهیل فرآیندهای اداری و دسترسی به منابع مالی برخوردار باشد؛ اما در عمل، انبوه‌ساز برای عبور از مراحل مختلف ساخت، ناچار است با مجموعه‌ای از مراجع، استعلام‌ها، هزینه‌ها و تصمیماتی مواجه شود که هرکدام می‌توانند زمان و سرمایه پروژه را تحت تأثیر قرار دهند.
این مسئله در تهران، به دلیل محدودیت زمین، قیمت بالای املاک، پیچیدگی ضوابط شهرسازی و تعدد دستگاه‌های تصمیم‌گیر، ابعاد جدی‌تری پیدا می‌کند. در چنین شرایطی، حتی تأخیر چندماهه در صدور مجوز یا تعیین تکلیف یک استعلام می‌تواند محاسبات اقتصادی پروژه را تغییر دهد؛ به‌ویژه در ساخت‌وسازهای بزرگ که سرمایه قابل توجهی درگیر است و هزینه تأمین مالی، مصالح و نیروی انسانی در طول زمان افزایش پیدا می‌کند.
با این حال، مسئله اصلی صرفاً دشواری‌های اقتصادی نیست. بخشی از موانعی که سازندگان از آن سخن می‌گویند، در قوانین و مقررات موجود پیش‌بینی شده و برای رفع آنها تکلیف مشخصی بر عهده دستگاه‌های اجرایی قرار گرفته است. بنابراین، مطالبه امروز بخش ساختمان در مواردی نه تدوین قانون جدید، بلکه اجرای مقرراتی است که پیش‌تر تصویب شده‌اند.
ماده ۲۳ قانون جهش تولید مسکن؛ پایان دوباره‌کاری‌های اداری کجاست؟
یکی از روشن‌ترین نمونه‌ها، ماده ۲۳ قانون جهش تولید مسکن است؛ حکمی که می‌تواند مستقیماً بر فرآیند فعالیت انبوه‌سازان اثر بگذارد.
بر اساس این ماده، وزارت کشور موظف شده است با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ترتیبی اتخاذ کند تا از مرحله صدور پروانه تا صدور سند تفکیکی و همچنین در مراحل کارشناسی و نظارتی، اقدام موازی و مکرر انجام نشود. قانون تصریح دارد که هر مرحله باید تنها یک بار توسط شهرداری، سازمان نظام مهندسی یا سازمان ثبت انجام شود.
اهمیت این حکم برای سازندگان کاملاً روشن است؛ زیرا هر بار تکرار بررسی یک موضوع، علاوه بر افزایش هزینه اداری، می‌تواند زمان اجرای پروژه را طولانی کند. در پروژه‌های انبوه‌سازی، این تأخیرها صرفاً یک مسئله اداری نیستند؛ بلکه مستقیماً بر قیمت تمام‌شده، جریان نقدینگی و زمان عرضه واحدها اثر می‌گذارند.
اکنون پرسش مشخص این است: آیا سازوکار اجرایی این ماده به‌صورت کامل در شهرداری‌ها و دستگاه‌های مرتبط مستقر شده است؟ آیا انبوه‌ساز می‌تواند از یک مسیر شفاف، وضعیت پرونده خود را پیگیری کند و مطمئن باشد که مدارک و بررسی‌های انجام‌شده دوباره از ابتدا مطالبه نخواهند شد؟
اگر چنین سازوکاری برقرار شده، نتایج آن باید با آمار زمان صدور پروانه، تعداد مراحل اداری و میزان کاهش مراجعات قابل مشاهده باشد. اگر هم اجرای آن با مانع مواجه است، وزارت کشور و وزارت راه و شهرسازی باید به‌روشنی اعلام کنند که مانع کجاست و چه زمانی برطرف خواهد شد.
نکته مهم آن است که ماده ۲۳ یک توصیه سیاستی یا وعده انتخاباتی نیست؛ تکلیف قانونی مشخصی است که اجرای آن باید قابل ارزیابی باشد.
قانون جهش تولید مسکن؛ حمایت از تولید فقط با تعیین هدف محقق نمی‌شود
قانون جهش تولید مسکن مصوب سال ۱۴۰۰، یکی از مهم‌ترین اسناد قانونی برای افزایش عرضه مسکن در کشور است. ماده یک این قانون، دولت را مکلف کرده بود در چهار سال نخست اجرای آن، به‌طور متوسط سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی برای متقاضیان واجد شرایط عرضه کند.
اما تحقق چنین هدفی صرفاً با اعلام تعداد واحدهای برنامه‌ریزی‌شده امکان‌پذیر نیست. تولید مسکن به مجموعه‌ای از عوامل وابسته است: زمین مناسب، تأمین مالی پایدار، زیرساخت‌های شهری، مصالح، نیروی متخصص، فرآیندهای مجوزدهی و امکان بازگشت سرمایه. از همین رو، قانون‌گذار در مواد مختلف این قانون، علاوه بر تعیین هدف تولید، به ابزارهای پشتیبان نیز توجه کرده است.
برای مثال، ماده ۳ قانون، تشکیل صندوق ملی مسکن را با هدف تجمیع و تخصیص منابع مالی بخش مسکن پیش‌بینی کرده و از جمله مصارف آن را کمک به هزینه صدور و تمدید پروانه ساختمانی، گواهی پایان کار و هزینه‌های تأمین و انتقال زیرساخت‌ها قرار داده است.
این حکم از آن جهت اهمیت دارد که بخشی از هزینه‌های تولید مسکن، پیش از آغاز عملیات اجرایی و در مراحل اخذ مجوز و آماده‌سازی زمین به سازنده تحمیل می‌شود. در نتیجه، اگر قرار است حمایت از تولید به معنای واقعی اتفاق بیفتد، منابع پیش‌بینی‌شده در قانون باید به‌موقع و متناسب با اهداف تعیین‌شده تخصیص پیدا کنند.
پرسش از عملکرد صندوق ملی مسکن نیز باید از همین منظر مطرح شود: چه میزان از منابع آن به کاهش هزینه‌های تولید، حمایت از پروژه‌ها و تأمین زیرساخت اختصاص یافته و چه تعداد پروژه از این حمایت‌ها بهره‌مند شده‌اند؟
قانون همچنین در ماده ۱۹ وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده است هر سه ماه یک‌بار گزارش عملکرد اجرای قانون را به‌صورت عمومی منتشر و به کمیسیون عمران مجلس ارائه کند. این ماده فرصتی برای نظارت عمومی فراهم کرده است؛ فرصتی که باید از گزارش‌های کلی و اعلام تعداد قراردادها فراتر برود و میزان تحقق واقعی تکالیف قانونی را نشان دهد.
زمین هست، اما آیا مسیر تولید آن هموار است؟
زمین یکی از اصلی‌ترین مؤلفه‌های تولید مسکن است؛ به‌ویژه در شهری مانند تهران که محدودیت‌های کالبدی، ملاحظات زیست‌محیطی و ضوابط طرح‌های شهری، امکان توسعه را با پیچیدگی‌هایی همراه کرده است.
قانون جهش تولید مسکن در مواد ۹ تا ۱۲، تکالیفی درباره شناسایی و واگذاری اراضی، انتقال زمین‌های دولتی و استفاده از ظرفیت اراضی درون‌شهری و بافت‌های فرسوده تعیین کرده است.
در ماده ۱۰، دستگاه‌های دولتی و شرکت‌های صددرصد دولتی مکلف شده‌اند اراضی واجد شرایط تحت اختیار خود را با رعایت استثنائات قانونی برای اجرای برنامه‌های مسکن در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. ماده ۱۱ نیز سازمان ملی زمین و مسکن را مکلف به شناسایی زمین‌های مستعد توسعه شهری کرده است. در ماده ۱۲ هم استفاده از اراضی درون‌شهری، بافت‌های فرسوده و اراضی متصل به بافت شهری در اولویت قرار گرفته است.
این احکام، به‌ویژه برای تهران، اهمیت مضاعف دارند؛ زیرا تأمین زمین برای تولید مسکن نباید صرفاً به توسعه افقی شهر و گسترش محدوده آن تقلیل پیدا کند. بازآفرینی شهری، استفاده از ظرفیت‌های موجود و فعال‌سازی اراضی مناسب درون شهر می‌تواند بخشی از پاسخ به نیاز مسکن باشد؛ البته مشروط به تأمین خدمات عمومی و زیرساخت‌های لازم.
در همین چارچوب، ماده ۱۱۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت نیز بر حمایت از سرمایه‌گذاری بخش غیردولتی، شهرداری‌ها و نهادهای عمومی غیردولتی در برنامه تولید و عرضه مسکن تأکید دارد.
ماده ۱۱۱ همین قانون نیز به وزارت راه و شهرسازی اجازه داده است بخشی از اراضی تحت تملک و اختیار خود را، با رعایت ضوابط قانونی و از طریق سازوکارهای پیش‌بینی‌شده، به سرمایه‌گذاران، توسعه‌گران و انبوه‌سازان واگذار کند.
مشارکت بخش خصوصی در تولید مسکن صرفاً یک پیشنهاد یا مطالبه صنفی نیست؛ در قوانین بالادستی نیز به رسمیت شناخته شده است.
اما آنچه باید روشن شود، میزان تحقق این ظرفیت قانونی است؛ چه تعداد زمین واجد شرایط برای مشارکت با انبوه‌سازان شناسایی شده، چه میزان از آنها به مرحله واگذاری رسیده و چه سهمی از پروژه‌های تعریف‌شده واقعاً وارد عملیات اجرایی شده‌اند؟
بدون انتشار اطلاعات شفاف درباره زمین‌های قابل واگذاری، شرایط مشارکت، تعهدات زیرساختی و زمان‌بندی اجرای پروژه‌ها، نمی‌توان درباره میزان موفقیت این سیاست قضاوت دقیقی داشت.