دبیر انجمن صنفی کارفرمایی انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران، در نخستین شماره از مجموعه «یادداشت توسعهگری» با تأکید بر ضرورت عبور از ساختوساز صرف، توسعهگری را رویکردی برای تلفیق زمین، سرمایه، طراحی، شناخت بازار و مدیریت پروژه در مسیر خلق ارزش پایدار عنوان میکند.
مهدی زرقانی، دبیر انجمن صنفی کارفرمایی انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران، در نخستین شماره از مجموعه «یادداشت توسعهگری»، با طرح یک مقایسه ساده اما معنادار، به تفاوت میان «ساختوساز» و «توسعهگری» پرداخته است؛ دو پروژه با زمین، موقعیت و حتی سرمایهای مشابه که میتوانند در نهایت به دو نتیجه کاملاً متفاوت منتهی شوند.
او در این یادداشت آورده است؛ تفاوت در کجاست؟ پاسخ را باید در نوع نگاه به پروژه جستوجو کرد.
در ساختوساز صرف، تمرکز عمدتاً بر متراژ، هزینه ساخت و رقابت قیمتی است؛ در نتیجه بازده پروژه تا حد زیادی به شرایط بازار وابسته میماند. اما در توسعهگری، هدف فراتر از ساخت یک ساختمان است. توسعهگر به دنبال خلق محصولی متناسب با بازار، ارائه تجربهای بهتر، ایجاد ارزش افزوده بیشتر و دستیابی به بازدهی پایدارتر است.
توسعهگر فقط سازنده نیست. پیمانکار، مأمور اجرای ساخت است؛ سرمایهگذار، به بازده سرمایه توجه دارد و مالک، زمین یا دارایی خود را وارد پروژه میکند. اما توسعهگر باید بتواند تمام این اجزا را در قالب یک مدل یکپارچه کنار هم قرار دهد؛ از طراحی، شناخت بازار، سرمایه و زمین گرفته تا فروش، بهرهبرداری، برند، ساخت و اخذ مجوزها.
از این منظر، هدف توسعهگر صرفاً تحویل یک ساختمان نیست؛ هدف، افزایش ارزش در تمام چرخه پروژه است؛ یعنی تبدیل زمین به یک دارایی ارزشمند و پایدار.
به همین دلیل، پرسش اصلی توسعهگر نباید فقط این باشد که «در این زمین چند متر میتوان ساخت؟» بلکه باید پرسید: «بهترین محصول ساختمانی که میتوان با توجه به این زمین، این سرمایه و نیاز بازار خلق کرد، چیست؟»
چهار گام برای توسعه بهتر
نخست؛ زمین را فقط بهعنوان متراژ نبینی؛ هر زمین، ظرفیت توسعه خاص خود را دارد. موقعیت، مخاطب، دسترسی، شرایط بازار، ضوابط و مقررات و همچنین آینده منطقه، همگی باید پیش از تصمیمگیری درباره پروژه مورد بررسی قرار گیرند.
دوم؛ مدل مالی پیش از طراحی معماری شکل گیرد؛ امکانسنجی مالی، هزینه سرمایه، زمانبندی پروژه، جریان نقدی و سناریوهای مختلف بازار باید از ابتدای مسیر مشخص باشد. طراحی معماری زمانی میتواند به خلق ارزش کمک کند که در چارچوب اقتصاد پروژه تعریف شده باشد.
در گام سوم ساختمان را به یک محصول تبدیل کنیم؛ خریدار صرفاً مترمربع نمیخرد. طراحی و معماری، تجربه زندگی، خدمات، کیفیت مشاعات، کیفیت اجرا و مصالح و حتی برند پروژه، بخشی از محصولی است که به بازار عرضه میشود.
چهارم؛ میان مالک، سرمایهگذار و توسعهگر همراستایی ایجاد شود؛ مدلهای حرفهای مشارکت و توسعهگری میتوانند زمین، سرمایه و تخصص را در کنار یکدیگر قرار دهند و به جای آنکه هر بخش پروژه به صورت جداگانه عمل کند، همه اجزا را در مسیر یک هدف مشترک قرار دهند.
ساختمان، فراتر از مترمربع
ارزش واقعی یک پروژه تنها در میزان زیربنای آن خلاصه نمیشود. موقعیت و دسترسی، طراحی و معماری، کیفیت اجرا و مصالح، تجربه زندگی و خدمات، برند پروژه، مدل مالی و میزان بازده سرمایه، مجموعه عواملی هستند که ارزش نهایی یک دارایی را شکل میدهند.
صنعت ساختمان ایران بیش از آنکه به «ساخت بیشتر» نیاز داشته باشد، به «توسعه بهتر» نیاز دارد؛ یعنی پیش از کلنگزنی، اقتصاد پروژه را بشناسد؛ پیش از طراحی، مخاطب خود را بشناسد؛ پیش از جذب سرمایه، مدل خلق ارزش را مشخص کند و در نهایت، ساختوساز را نه صرفاً مجموعهای از مترمربعها، بلکه فرآیند خلق یک دارایی ارزشمند و پایدار ببیند.
توسعهگر فقط بنا نمیسازد؛ ارزش میسازد.